오피스텔, 주택수 포함 기준과 연말정산·청약 규정 총정리

 

제게 부동산에서 진짜 헷갈리는 주제 중 하나를 꼽으라면 "오피스텔의 주택수 포함 여부"일 거예요. 상황에 따라 법에 따라 주택수 포함여부가 달라지거든요. 😓

 

일반임대사업자 오피스텔, 주택임대사업자 오피스텔, 사업자 미등록 오피스텔 3가지를 비교하면서 연말정산, 청약, 취득세, 보유세, 양도세, 대출 시 주택여부를 알아볼게요.

 

출처 : Unsplash 의 Sebastian Pichler

 

오피스텔의 용도

오피스텔은 주거용도와 상업용도로 둘 다 활용할 수 있는 부동산입니다. 하지만 어떻게 사용하고 신고하느냐에 따라 주택 수 포함 여부가 달라집니다.

 

상황에 따라 다르겠지만 Ground rule을 개념화 한다면 이렇습니다. 

	주거용으로 사용시	업무용으로 사용시	공실
일반 임대사업자 오피스텔	(주거용으로 사용 비추천)	업무용	업무용
주택임대사업자 오피스텔	주거용	(업무용으로 사용 비추천)	주거용
오피스텔	주거용	업무용	업무용

오피스텔은 참 특이하죠. 건축법상 업무시설에 해당하지만, 실질과세 원칙에 따라 사용 용도에 따라 주거용과 업무용으로 구분하니까요. 즉, 주거를 하면서 전입신고를 하면 주거용으로 간주하죠.

(여기서 잠깐!, 일반임대사업자님들은 주거용으로 임대를 놓으시면 안됩니다. 꼭 사업자에게 임대 놓으시고 세금계산서 발급하세요. 취득 시 받았던 부가가치세 혜택을 다 토하실 수도 있어요!!)

 

일반적으로 주거용으로 사용하는 오피스텔은 "주택"으로 간주됩니다.

상황에 따라 조금 더 자세하게 볼까요?

 

연말정산 시 주택 수 포함 여부

	세입자 편(월세 거주)	집주인 편
일반임사 오피스텔	주거용으로 임대시, 세입자가 월세 세액공제 받을 수 있음	주택 수로 집계 안됨
주택임사 오피스텔	월세 세액공제 가능	주택 수로 집계됨
임사 미등록 오피스텔	월세 세액공제 가능	주택 수로 집계됨

 

일반임대사업자 오피스텔은 연말정산 시 주택으로 집계되지 않습니다.

즉, 오피스텔은 업무용으로 임대를 주고 전월세를 살거나, 거주용 부동산을 1채만 소유한 경우 주택 관련 소득공제를 받을 수 있습니다. 
(여기서 잠깐!, 일반임대 오피스텔을 주거용으로 임대 놓으면 안되는 이유가 또 추가되네요. 세입자가 연말정산 신고해버리면 집주인은 소득공제 못 받으세요! 오피스텔이 주택으로 간주되면서 무주택자 → 1주택자, 1주택자 →  2주택자가 때문입니다.)

 

청약 신청 할 때는 주택 아님

청약을 신청 할 때는 용도 상관없이 오피스텔은 주택으로 간주하지 않습니다. (주택법을 따릅니다.)

즉 청약을 신청 할 때, 투자 목적으로 오피스텔을 갖고 계시더라도 무주택자의 지위를 유지할 수 있어요.

따라서 오피스텔을 투자용으로 보유 중이거나, 오피스텔에서 자가로 거주 시에도 모두 청약 신청이 가능합니다.

 

 

 

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지금까지 오피스텔의 용도에 따른 주택 판단 여부와 연말정산, 청약 시 주택 수 판단 여부에 대해 알아봤는데요, 다음 포스팅에서는 세금과 대출 관련 기준을 알아보겠습니다. (글이 너무 길어지는 것 같아서 쉬어갈게요. 😀)

 

 

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