월세 밀린 세입자 대처법! 집주인이 돈 받는 현실적 4단계 전략

LD쑤니브 2025. 1. 4.

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임대를 내다보면 가끔 세입자가 월세를 밀리는 일이 발생합니다. 임대인이라면 누구나 한 번쯤은 겪을 수 있는 문제인데요, 저는 월세를 밀리는 세입자를 만난 적은 있지만, 다행히 법적 분쟁까지 간 적은 없어요. 다 원만하게 해결했었죠.

초보 임대인 분들은 이런 일을 처음 겪으면 당황스러우실 수도 있는데요, 저는 어떻게 대처했는지 경험을 공유해 드릴게요.

1단계. 세입자에게 이유를 물어보세요.

세입자가 월세를 밀린 이유를 먼저 파악하는 것이 중요합니다. 대부분의 세입자는 고의로 월세를 밀리는 경우가 극히 드물고, 집안에 환자가 생겼다던가 갑작스러운 경제적 어려움이 원인일 가능성이 높거든요.

문자로 문의 : "월세가 연체되어 확인차 연락드립니다. 상황이 어떠신지 이야기 나눌 수 있을까요?"와 같이 문제를 해결할 의사를 먼저 전달하세요.
구체적인 사정 파악 : 세입자의 사정을 듣고 기록하시거나 문자로 남겨두세요.
해결 방안 논의 : 상황이 일시적인 경우라면 유예 기간을 제안하시거나 밀린 월세를 어떻게 분할 납부 할 것인지 논의합니다.

📢 팁 : 초기 단계에서는 세입자분과 서로 감정을 갖고 싸울 필요 없어요. 신뢰를 유지하고 매너를 지키는 게 중요합니다.

2단계. 3개월 이상 연체되면? 계약 해지 요구 및 보증금 차감

세입자가 3개월 이상 월세를 밀린다면, 임대차 보호법에 따라 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 하지만 그렇게 되면 새로운 세입자를 구해야 하는데.. 사실 세입자 새로 구하는 건 좀 귀찮은 일이거든요ㅎㅎ

그래서 저는 월세 연체가 2개월쯤 되면 그때부터 경고를 했습니다.

월세 3개월 이상 밀리면 계약 해지 가능합니다.

그러면 대부분 그전에 밀린 월세를 바로 입금해 주세요. 혹은 본인 사정이 어떠하니 조금만 기다려달라.라고 말씀하시죠. 하지만 월세 미납일이 길어지면 그만큼 저의 재정적 부담이 커지기 때문에 3개월 이상 기다리지 않습니다.

그렇다고 세입자님에게 너무 매몰차게 굴 필요는 없고요. 3개월 차에 이렇게 말씀하세요.

일단 보증금을 차감할게요. 상황이 좋아지면 월세 입금해 주세요.

라고 마무리를 합니다.

3단계. 최후통첩 및 월세 재협의

보통의 세입자라면 3단계까지 잘 오지 않습니다. 월세를 밀리는 일 자체가.. 10%도 안될 거예요. 밀리더라도 보증금을 차감하면 바로 다음 달 밀린 월세가 다 입금되고 보증금도 원복 되는 게 대부분이죠.

지금까지 만났던 세입자님 중에 딱 1분이 3단계까지 왔었는데요, 3달치 보증금을 차감하고도 월세를 못 내는 분이셨어요. 이 분께는 먼저 계약해지를 통보하였으나, 이사 못 간다고 하셔서 보증금이 차감된 만큼 월세를 올려 받는 걸로 재협의를 했습니다. 그리고 한 번만 더 밀리면 그다음 달은 바로 이사 가는 걸로 협의하고요.

4단계. 법적 조치 내용증명 및 명도소송

저는 이 단계까지 온 적은 없는데요.. 월세 미납 문제가 해결이 안 되면 결국 법적으로 쫓아내는 수밖에 없습니다. 😥

내용증명 발송으로 공식적인 경고

세입자가 연락을 피하거나 연체가 장기화될 경우, 공식적인 경고가 필요합니다. 이 단계에서는 내용증명을 발송하여 문제를 해결할 기한을 명확히 설정해야 해요.

계약서 상 월세 납부 조건 명시
연체된 금액과 연체 기간 구체화
해결을 위한 기한과 방법(예 : 7일 내 납부)을 명확히 고지

내용증명은 세입자에게 경각심을 주고, 법적 절차를 진행할 경우 중요한 증거로 활용하기 위해 발송합니다.

하지만 이때도, 감정적으로 대하며 대화를 단절하면 안 돼요. 법적인 조치를 안 하는 게 가장 편합니다.

명도소송

세입자에게 계약 해지를 고지하고 이사 가라고 이야기를 해도 나가지 않을 경우, 명도 소송을 통해 강제 퇴거를 요청할 수 있습니다. 명도 소송을 시작하면 상황마다 다르겠지만 빠르면 3개월 ~ 6개월 내에 결과를 볼 수 있어요.

그래서 세입자의 보증금이 6개월 이상 월세를 충당할 수 있는 정도로 남았을 때, 명도소송을 진행하는 것을 추천드려요.

월세가 3개월 이상 밀리면 임대인은 계약 해지, 보증금 차감, 명도 소송 등의 법적 권리를 행사할 수 있습니다. 다만, 법적 절차는 시간과 비용이 많이 들 수 있으니, 가급적 세입자와 협의와 조정을 통해 문제를 해결하는 것이 가장 효과적이랍니다.

더 궁금한 점이나 구체적인 상황을 공유해 주시면, 추가로 도움드릴게요. 댓글 남겨주세요 😃