서울 재개발 투자 기초, 초보도 쉽게 배우는 핵심 개념과 수익 전략

 

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최근 부동산 투자공부를 다시 시작했지만, 아파트를 바라보기엔 가진 종잣돈이 너무 부족하여 공부의 범위를 넓히고 있는 중입니다. 범위를 넓혀 공부한 뒤, 내게 맡는 투자방법을 집중적으로 공부해 볼 생각이에요.

 

이번에 공부하게 된 부동산 투자법은 재개발인데요, 월부에서 '서쪽도사'님의 강의를 들었습니다.

 

서쪽도사님은 네이버 카페도 운영 중이신데요, 강의보다는 직접투자를 메인으로 하시는 분 같았어요.

그래서 강의 자체는 투박했지만 진정성이 느껴졌달까요?

 

서쪽 도사님 집필 서적

 

왜 재개발인가?

저렴한 투자금	상대적으로 빌라의 비중이 높기 때문에 투자금이 저렴함
희소성	서울은 더이상 땅이 없어서 재개발과 재건축 외에는 신축을 공급할 수 없음
신축 미리 선점	청약 당첨도 어려운데, 청약 당첨자보다 더 좋은 동호수를 선점할 수 있음
절세 효과	상대적으로 보유세가 저렴하여 절세 효과가 있음

 

서쪽도사님은 위의 4가지 이유로 재개발이 유리하다고 이야기하셨어요. 그렇다고 모든 재개발이 돈을 벌 수 있는 것은 아니고요, 내 물건의 가치(감정평가액)를 높게 받고, 비례율(사업성)이 좋아서 추가분담금이 적게 나와야 주변 아파트 시세보다 저렴하게 새 아파트를 획득할 수 있는 투자를 할 수 있다고 했습니다.

 

하지만, 저는 재개발투자를 한다고 해도 분양권을 받을고 추가 분담금을 낼만한 자금력은 없기 때문에 초기 투자에 더 관심이 갔어요.

 

무엇보다 이 강의를 들으며 재개발의 기본용어와 진행단계를 쉽게 정리할 수 있어서 좋았습니다.

 

재개발 필수 기본용어

감정평가액 (감평가)	재개발보유지분의 평가금액
권리가액	감정평가금액에 비례율을 곱한 금액
조합원 분양가	조합원 자격을 가진 사람이 분양 받을 때 내는 분양가
추가분담금	조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로, 분양받을 때 내는 분양가
초투 (초기투자금)	매매가-임대차 & 대출가능금액
총투 (총투자금액)	새아파트를 받기 위해 들어가는 총 금액 = 매매가 + 예상추가분담금

 

사실상 저는 재개발 초기 단계에 관심이 있기 때문에 "감정평가액"과 "권리가액"에 대한 개념을 확실히 잡고 가야겠구나 하고 생각했어요.

 

재개발 진행 단계

초반 (1% ~ 30%)	기본계획 (사전타당성검토조사)	이 단계에서는 "권리산정일"을 체크하는게 가장 중요 포인트 현금 청산을 조심해야함 ★ check point - 초기투자금, 토지 등 소유자 (예상 조합원수) - 면적 (예상 총 세대수) - 주변신축가격 4가지 비교 - 정보가 없다면 재개발 준비위원회 사무실 전화로 물어보기
	정비구역지정	정비구역이 지정되면 아파트가 완성 될 때까지 약 10~ 20년 소요
	추진위원회	주민동의률 50% 필요
중반 (30%~80%)	조합설립인가	조합 동의률 75% + 노후도 통과 * 재개발의 필수요건인 동의율과 노후도가 통과되었기에    상대적으로 안전하다고 표현하는 단계임 * 24년 1월 21일 부터 조합설립에서 사업시행인가까지   평균 2년 걸리는걸 6개월로 단축한다고 발표함
	사업시행인가	서울 재개발 중기단계 구역은 "클린업시스템"에서 조회 가능
	관리처분인가	* 2018.1.24 이후 사업시행인가를 신청한 단지는 관리처분인가부터  입주할 때까지 전매 금지됨
후반 (80%~100%)	이주철거
	착공분양
	준공입주

 

단계별 주의사항

초반

• 조합설립인가 전에는 물건을 여러 개 소유해도 되지만 조합 설립 이후부터 하나의 소유권으로 평가금액이 통합됨. 따라서 같은 구역 내에 여러 개의 물건을 소유하고 있다면 조합이 설립되기 전에 따로 프리미엄을 붙여서 매도해야 유리
• 권리산정일을 잘 따져야 분양권을 받을 수 있음. 권리산정일을 만족하지 못하면 현금 청산받게 됨

중반

• 2018.1.24. 이후 "사업시행인가"를 신청한 단지는 관리처분인가부터 입주할 때까지 전매 금지됨. 물건을 청산하려면 관리처분인가 전에 청산해야 함
• 투기 과열지구에서 관리처분인가 시점이 5년 겹치면 2번째 물건은 현금청산 됨

 

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확실히 강의를 들으니 개념 정리가 좀 더 명확해지면서 책을 읽을 때에도 내용이 더 잘 들어오는 것 같아요. 

부동산에 대한 전반적인 이해를 높이며 종잣돈이 생겼을 때 조금 더 좋은 선택을 할 수 있도록 계속 공부해 봅시다. 😆