재개발 투자 필수 정보! 신속통합기획 권리산정일·분양권·현금청산 차이 정리

 

재개발 기초 강의를 들어보니 신속통합기획과 권리산정일이 정말 중요한 개념이더라고요.

그래서 추가적으로 공부를 해보기로 마음먹었습니다!

 

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서울 재개발 투자 기초, 초보도 쉽게 배우는 핵심 개념과 수익 전략

 

이전글 먼저 복습하고.. 공부한 내용을 정리해 볼게요. 😁

 

 

신속통합기획이란?

신속통합기획은 서울시가 도시계획과 건축규제를 완화하여 정비사업을 빠르게 추진할 수 있도록 지원하는 방식입니다. 일반 재개발보다 절차가 간소화되고 인허가 속도가 빨라 투자자들과 주민들 모두에게 관심을 받는 제도죠.

주요 특징은 다음과 같습니다.

• 기존 재개발보다 사업 추진 속도가 빠름
• 서울시가 도시계획 및 건축규제 완화 지원 (특히 노후도 비율! 앞으로 더 완화될 예정)
• 주민과 서울시가 협력하여 초기 기획단계에서 정비계획 수립
• 기존 재개발 대비 사업성 개선 기대

 

권리산정일의 중요성

권리산정일이 중요한 이유는, 권리산정일이 재개발에서 분양권을 받을 수 있는지 그 여부를 결정하는 기준이기 때문입니다. 이 날짜를 기준으로 부동산 소유 여부가 중요한데요.

• 신축빌라의 건축일이 권리산정일 이전 → 분양권 인정 
• 신축빌라의 건축일이 권리산정일 이후  → 현금청산 대상 (예외 존재)

즉, 권리산정일 이전에 지어진 부동산을 갖고 있으면 분양권을 받을 수 있지만, 이후에 지어진 부동산을 구매하면 분양권이 아닌 현금청산 대상이 되는 거죠. 이처럼 재개발 투자에 있어 가장 중요한 기준이 되는 날이기 때문에, 신속통합기획 재개발에 투자를 고려하고 있다면 반드시 확인해야 하는 날짜입니다.

 

신속통합기획 재개발의 권리산정일 기준

• 1차 공모 (2021년 12월 28일 발표) → 2021년 9월 23일
• 2차 공모 (2021년 12월 30일 발표) → 2022년 1월 28일
• 2023년 이후 선정된 지역 → 2022년 1월 28일로 통일
• 2024년 이후 신규 지정 지역 → 각 구청에서 요청한 날짜로 결정

예시 : 2024년 1월 기준 신속통합기획 권리산정일 적용 사례

구역명	권리산정일
구로구 개봉7구역	2023년 11월 30일
구로구 오류1동4일대	2023년 11월 30일
금천구 독산C구역	2023년 12월 19일
금천구 뉴독산구역	2023년 12월 19일
관악구 난곡1구역	2023년 12월 8일

 

 

분양권과 현금청산의 차이

위에서 말씀드린 것처럼 분양권은 '권리산정일 이전에 해당 재개발 지역의 부동산을 보유하고 있는' 소유자에게 주어집니다. 현금청산은 '권리산정일 이후 부동산을 매입한' 소유자에게 분양권 대신 그 부동산의 감정가만큼 현금을 지급하는 거죠. 대부분 분양권보다 감정가가 현저히 가격이 낮기 때문에 현금청산받게 되면 상대적으로 손해를 보게 되는 거죠.

 

단, 위에서 권리산정일 이후에 지어진 부동산도 분양권을 받을 수 있는 경우가 있다고 했는데요, 관련 유튜브 영상이 있어 소개드립니다. 참고해 보세요.

 

신통 지역 빌라 구매 시 주의사항

 

 

재개발 투자 시 주의사항

재개발 투자의 경우 초기 단계에는 인터넷으로 정보를 얻기 어렵다는 단점이 있습니다. 공식적인 정보를 제공하는 기관은 없고, 각 지역의 커뮤니티에 올라오는 정보를 활용해야 하는데요. 그래서 처음에 들어갈 때 조심해야 할 것 같기도 해요.

구글링을 하거나 단톡방을 찾아 들어가는 방법, 혹은 그 지역의 현수막을 보고 전화를 걸어보는 방법 밖에 없더라고요.

 

중반 이후는 서울시 정보 몽땅 사이트에서 현황을 확인할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 1, 2차 공모 뿐만 아니라 그 이후 지역에 대한 내용도 있더라고요. 정보의 신뢰도는 올라가는 것 같으나 투자금액은 좀 더 늘어난다는 아쉬움이 있네요.

 

 

부동산 투자. 정말 쉽지 않아 보여요 😥