부동산 기초 지식 건폐율 용적률 쉽게 기억하는 개념 정리

 

오늘은 건폐율과 용적률이 이야기 할 때마다 너무 헷갈린다는 지인과 이야기를 했는데요,

저도 매번 헷갈려서 찾아보게 됩니다. 이번엔 기억하기 위해 기록을 남기려고 해요.

 

건폐율(建蔽率, Building Coverage)

建 (건물 건), 蔽(덮을 폐). 즉, 건물이 땅을 덮는 비율 입니다.

즉, 건폐율이 20%면, 대지면적 100㎡ 중 20㎡에 건물을 지을 수 있다는 뜻이죠.

건폐율을 제한하면 지면에 공터와 사람이 돌아다닐 수 있는 도로를 확보하기에 유리하죠.

 

예시로 대구 수성구의 위성사진을 가져와봤어요.

왼쪽 아파트 단지와 오른쪽 주택단지의 건폐율 차이를 한 눈에 볼 수 있습니다.

 

 

용적률 (容積率, Floor Area Ratio)

容積(용적)은 입체(건물)가 차지하는 공간을 의미합니다. 

즉, 욕적률은 건물의 연면적(건물 바닥면적의 총합)을 땅의 넓이로 나눈 비율이죠. 용적률이 200% 라면 대지면적 100㎡ 인 땅에 100㎡ 크기의 건물을 2층으로 올릴 수 있다는 뜻이예요. 건폐율이 50%, 용적률이 200% 라면 100㎡ 인 땅의 절반인 50㎡ 넓이에 4층짜리 건물을 올릴 수 있다는 뜻입니다.

결과적으로, 용적률 = 건폐율 X 건물의 높이(지상 층수, 주차장 제외) 라고 볼 수 있습니다.

 

건폐율과 용적률을 알아야하는 이유는?

건폐율과 용적률은 건물의 "밀집도"를 알 수 있게 합니다.

대략적인 상관관계와 특징을 보면 아래 표와 같다고 볼 수 있어요.

	용적률 높음	용적률 낮음
건폐율 높음	건물이 높음 건물 사이의 거리가 가까움 (채광 부족, 옆집에서 뭐하는지 다 보임)	건물이 낮음 건물 사이의 거리가 가까움 (낮은 주택이 나란히 서있는 골목길)
건폐율 낮음	건물이 높음 건물 사이의 거리가 충분함 (높고 쾌적한 아파트 단지)	건물이 낮음 건물 사이의 거리가 충분함 (오래된 아파트. 재건축, 재개발 시 유리함)

 

건폐율과 용적률은 "토지"의 가치를 판단할 때 고려합니다.

그 땅에 어느정도 되는 크기의 건물을 올려서 몇 세대나 분양할 수 있을지 계산이 가능해지죠.그래서 오래된 아파트 중 높이가 낮고, 동 간격이 넓은 아파트가 재개발 되었을 때, 세대수가 증가하기 때문에 수익성이 좋다고 합니다.오래된 꼬마빌라를 함부로 재건축 하지 않는 이유도, 건폐율과 용적률 때문일 가능성이 커요.건물이 지어졌을 때와 다른 현재의 기준에 따라, 건물의 높이나 넓이가 더 작아질 수도 있거든요.오래된 빌라나 단독주택을 구매했을 때도 조심해야하는데요, 지역용도에 맞지 않는 위법성이 있는(불법 증축 등) 건물일 수도 있기 때문에 잘 알아봐야 한답니다.

 

우리나라는 상업지역, 주거지역 등 땅의 용도에  따라 건폐율과 용적률을 법적으로 제한하고 있습니다.내 집마련을 위한 실수요자 입장에서는 크게 문제되거나 신경 쓸 일이 거의 없겠지만, 투자자의 입장에서는 건폐율과 용적률도 고려하여 수익성을 판단하시는게 좋을거예요.

 

 

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	200% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		150% 이상 350% 이하
		준공업지역		150% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		보전관리지역과 동일
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

※ 출처 : 나무위키