아파트 경매 초보 필수! 말소권리기준 쉽게 이해하기

 

경매를 낙찰하기 전, 특히 주의해야 하는 것들이 있습니다. 대항력, 우선변제권, 배당요구가 그것인데요. 이 모든것들을 판단하기에 앞서 가장 먼저 집고 넘어가야하는 개념이 "말소권리기준" 입니다.

 

말소권리기준을 제대로 이해해야 안전한 투자가 가능하다고 할 수 있죠.

그래서 이번 글에서는 말소권리기준을 쉽게 중요한 것만 살펴보겠습니다.

 

 

말소권리기준, 왜 중요할까?

말소권리기준이 중요한 이유를 한마디로 정의하자면 다음과 같습니다.

• 낙찰가 외 추가 비용을 판단하는 기준

아파트가 경매로 넘어왔다는 소리는, 그 부동산에 많은 이해관계가 엮여있다는 의미입니다. 전세보증금이 묶인 세입자, 대출을 빌려준 은행 등 다양하죠. 까딱 잘못하면 이렇게 아파트에 엮인 비용들을 낙찰받은 사람이 대신 부담해야 하는 케이스가 생기거든요. 즉,

 

내가 낙찰 받을 때, 낙찰금액말고 추가적으로 비용 부담해야하는 게 있나?

 

를 판단하는 가장 첫번째 기준이  "말소권리기준"이라고 할 수 있습니다.

 

말소권리기준이 뭐지?

경매가 끝나면 한 차례 비용(+권리)를 정리하는데요, 이 때 아래 2가지로 나뉩니다.

1. 낙찰자가 인수해야 하는(=부담해야하는) 비용(=권리)
2. 채무자(전 집주인)이 책임지는(=소멸하는) 비용(=권리)

낙찰자는 1번을 잘 계산해야합니다. 1번을 계산 못하면 경매를 통해 저렴한 낙찰을 받아도 비용이 추가되서 손해를 보게 되거든요. 말소권리기준으로 보는 항목은 대부분의 경우 저당권, (가)압류 입니다.

 

즉, 말소권리기준이란, 경매에서 아파트가 낙찰될 경우, 그 아파트에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 결정하는 기준이라고 볼 수 있죠.

 

인수와 소멸 어떻게 판단하는가?

그렇다면, 인수와 소멸은 어떻게 판단할까요? 말소권리기준만 찾으면 쉽습니다.

말소권리기준보다 날짜가 빠르면 인수, 날짜가 느리면 소멸이라고 보면됩니다.

• 말소권리기준보다 날짜가 빠르면 → 선순위 권리 → 인수
• 말소권리기준보다 날짜가 느리면 → 후순위 권리 → 소멸

이런 공식이 생기죠. 예를 들어 볼까요?

 

등기일자	권리종류	비고
2003-11-04	소유자
2007-03-30	근저당권설정 A은행	말소권리기준
2019-01-07	근저당권설정 B은행	소멸
2024-01-15	임차인 전입	소멸

등기부현황을 봤을 때 등기일자가 아래와 같다면, 말소권리기준보다 선순위 권리는 없으니 모두 소멸된다고 볼 수 있죠. 경매 투자자에게는 권리분석이 가장 쉬운 경매물건이 될겁니다.

이 경우는 임차인의 전입신고도 말소권리기준보다 날짜가 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 
낙찰자가 임차인의 전세금을 대신 돌려줄 이유가 없는 물건이죠.

 

 

만약, 아래 예시와 같이 임차인 전입/확정 신고가 근저당권 설정보다 앞선 날짜에 있다면?

등기일자	권리종류	비고
2003-11-04	소유자
2018-01-15	임차인 전입, 확정, 배당요구	인수
2019-01-07	근저당권설정 A은행	말소권리기준

 

세입자는 대항력이 생기고, 낙찰자는 세입자의 전세금을 보상해줘야 하는 의무가 생깁니다.

 

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이처럼 아파트 경매 초보자라면 반드시 말소권리기준을 이해하고, 권리분석을 할 수 있어야합니다. 

낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않도록요! 😁

 

앞으로 관련된 정보를 차근차근 풀어볼게요 :D

 

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