부동산 경매 필독! 세입자의 권리, 대항력·우선 변제권·배당요구 총정리

 

임대차보호법을 아시나요?

임대차보호법은 말 그대로 임차인과 임대인을 보호해 주는 법인데요, 저는 이번에 공부하면서 기존의 편견이 깨지더라고요. 임대차보호법이 임차인, 즉 세입자를 보호하기 위한 법이라고만 생각했는데 임대인, 즉 집주인의 권리도 보호해 주더라고요.

 

 

하지만 오늘은 세입자의 3가지 권리를 알아보려고 합니다.

임차인의 3가지 권리는 임차인에게도, 경매 투자자에게도 정말 중요한 개념이거든요.

 

법이나 강의에서 말하는 단어들은 너무 복잡하고 어려워서 조금 쉽게 풀어봤어요.

 

 

대항력

대항력은 세입자가 계속 집에 살 수 있는 권리라고 볼 수 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도, 새로운 주인에게 "나는 이 집에서 계속 살 거예요" 라든가 "이사 갈 때가 되었으니 전세보증금을 주세요."라고 요구할 수 있죠.

 

지난 글에서 말씀드린 것처럼 대항력을 발휘하기 위해서는 2가지 조건이 필요합니다.

1. 전입신고가 되어야 합니다. 
2. 집에서 거주 중이여야 합니다.

 이 두 가지 조건을 충족하면 그다음 날부터 대항력이 생기죠.

 

대항력이 없으면 새로운 집주인이 집에서 나가라고 하면 나가야 하고 보증금도 돌려받기 어렵습니다.

 

경매 투자자들은 주의해야 할 점이 있는데요, 대항력은 말소기준권리보다 선순위이기 때문에 투자자가 인수받는 권리입니다. 세입자가 "대항력"은 있지만 "배당요구"를 하지 않아 전세금의 크기를 알기 어려울 때가 있는데요, 이럴 때는 내가 지불해야 하는 금액의 크기를 알 수 없기 때문에 좋은 투자처가 아닙니다.

 

경매 초보자라면 피하는 게 좋겠죠.

 

 

우선변제권

우선변제권이란 집이 경매로 넘어가도 세입자에게 배당받을 권리를 주는 것입니다.

대항력이 없더라도, 우선 변제권이 있다면 보증금을 일부라도 돌려받을 가능성이 있다는 거겠죠..

 

우선 변제권을 가지려면 어떻게 해야 할까요?

1. 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
2. 집에서 여전히 거주 중이어야 합니다.
3. 배당요구를 해야 합니다.

우선변제권이라고 해서 세입자가 다른 빚보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 의미는 아닙니다.

우선순위가 높은 사람들이 변제를 다 받고, 세입자 순서가 되면 권리를 행사할 수 있다는 의미입니다.

만약, 세입자가 확정일자를 안 받았거나 배당요구를 하지 않으면 권리를 이행할 수 없어요.

 

세입자의 배당순위는 전입날짜, 확정날짜 중 느린 날짜가 기준입니다. 

만약 세입자 분들 중, 집주인이 잠시 전입을 다른 곳으로 옮겨달라고 하는 분이 있으면 무시하세요! 절대 옮기면 안 됩니다!!

 

배당요구

부동산이 경매로 넘어가면 낙찰자가 돈을 지불하잖아요? 그 돈은 채무자들에게 우선순위에 따라 배부되고요. 배당요구는 이때 '나도 돈 나눠줘!'라고 요구할 수 있는 권리입니다. ㅎㅎ

 

배당요구는 어떻게 해야 할까요?

1. 경매 공고가 나오면, 기한 내 법원에 배당 요구서를 내야 해요
2. 안 하면 보증금을 못 받을 수도 있습니다.

 

아래 표를 참고해 보세요.

경매 투자자	세입자	대항력	우선 변제권	배당요구
불리	유리	O	O	O
				X
			X	O
				X
		X	O	O
				X
			X	O
유리	불리			X

 

세입자가 대항력, 우선변제권, 배당요구 모든 권리를 다 행사할 수 있다면 매우 유리합니다.

 

세입자가 대항력, 우선변제권, 배당요구권이 하나도 없다면 보증금을 전혀 보호받지 못해요.

산술적으로는 경매 투자자에겐 더 유리하겠죠? 하지만 진짜 그럴까요?

 

저런 물건은 낙찰받은 후, 세입자와의 길고 긴 소송전이 이어진다고 합니다.

차라리 세입자에게 모든 권리가 다 있고 돈 배상해 주고 이사 가라고 하는 게 더 편하다고 하네요 ^^;

 

경매투자를 할 때는 T적 사고방식을 최고치로 끌어올려야 돈을 벌 수 있을 것 같습니다. 😂

 

 

 

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